Blockchain e Imóveis: os Desafios Reais da Regulação e Confiança

A promessa de transformar imóveis em ativos digitais é atraente. Mas, no Brasil, esbarra em um velho conhecido: o cartório. Mesmo com contratos modernos e tecnologia de ponta, o token ainda não substitui a matrícula oficial.
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O Valor Econômico, em fevereiro de 2025, reforçou esse ponto. Para que uma transação de fato aconteça, ela precisa passar pelo registro público. A blockchain pode até representar direitos econômicos, mas não transfere propriedade.

Algumas empresas tentam inovar dentro das brechas legais. Contratos de multipropriedade, lastro em CRIs e emissões via CVM 88 permitem circular fora da via tradicional. Mas tudo isso ainda está longe de atingir o mercado de compra e venda comum.

Boa parte dos tokens existentes hoje são usados para investimentos fracionados, como aluguéis de temporada. Em contextos mais amplos — como adquirir um imóvel para morar — o uso continua limitado. A comparação com soluções ágeis como o fun777 mostra como, mesmo em setores altamente regulados, o dinamismo ainda encontra atalhos mais rápidos.

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A tecnologia está pronta. O que falta é a validação legal. Sem isso, a blockchain continua à margem do processo formal — útil, mas não suficiente.

Confiança Ainda em Construção

A barreira, aqui, não é técnica — é cultural. No setor imobiliário, tudo gira em torno de segurança. Comprar um imóvel exige mais do que entusiasmo: exige garantias.

E, por enquanto, não tem como oferecer isso só com blockchain. O comprador ainda precisa confiar que aquele token, de fato, representa um imóvel — e que esse direito será respeitado legalmente. Sem a chancela do cartório, essa certeza não existe.

Mas há avanços. O Drex, projeto do Banco Central, incluiu a tokenização de imóveis nos seus testes em 2024. Transações entre bancos e clientes foram simuladas com sucesso, indicando que é possível integrar ativos digitais à estrutura tradicional.

Outras iniciativas seguem no mesmo caminho. O COFECI criou uma comissão específica sobre o tema. A startup Netspaces desenvolve modelos que incluem os cartórios na blockchain, buscando unir o melhor dos dois mundos. Segundo Tony Volpon, os cartórios “serão preservados” nesse processo — um sinal de que a integração pode ser mais eficaz que a ruptura.

O movimento é lento, mas constante. A tecnologia avança, e a confiança vai sendo construída peça por peça — com testes, comissões, e, principalmente, com diálogo. Porque, no fim, é isso que constrói credibilidade: envolvimento de todos.

A Tecnologia Já Está Pronta?

A ideia de usar blockchain no mercado imobiliário soa simples — até alguém tentar aplicá-la de verdade.

O principal desafio técnico nem é a blockchain em si, mas o ecossistema em torno dela. Cartórios, sistemas jurídicos e plataformas de registro ainda funcionam com base em modelos analógicos. A interoperabilidade entre essas estruturas e as redes descentralizadas exige um esforço de integração que está longe de ser trivial.

O Brasil, por exemplo, conta hoje com o ONR — uma iniciativa para digitalizar e unificar os registros dos cartórios. É um passo importante. Só que na prática, muitos cartórios ainda operam em sistemas semi-digitais. Parte do processo é online, outra parte ainda depende de carimbos e papel. Isso torna difícil a automação ponta a ponta de uma transação via blockchain.

Internacionalmente, há exemplos que mostram o mesmo padrão: avanços com freio puxado. A Suécia testou um modelo de registro imobiliário em blockchain desde 2016, mas nunca colocou o sistema em produção. Já em Dubai, há metas ambiciosas de digitalização total, mas os entraves institucionais ainda seguram a implementação.

No Brasil, a Ribus é uma das startups que tentam escapar desse emaranhado. Usando crowdfunding regulado e um modelo de tokenização com base em direitos econômicos, já opera com mais de dois mil imóveis ativos. Mas mesmo com tecnologia operando sem falhas, o crescimento ainda depende de algo mais lento: adaptação institucional. A tecnologia está pronta — mas o ambiente ainda não.

Entre a Promessa e o Concreto

O setor imobiliário é, por natureza, resistente a mudanças. Ainda assim, a transformação parece inevitável.

Projeções mostram que o uso da tokenização em imóveis pode se tornar uma das grandes inovações da próxima década. Estima-se que o volume global de ativos imobiliários tokenizados possa multiplicar por mais de dez até 2035. Mas projeção não basta. É preciso olhar para onde já há avanços reais.

Algumas iniciativas têm conseguido operar dentro da estrutura legal existente. É o caso de tokens vinculados a frações de empreendimentos, registros de garantias financeiras em blockchain e plataformas que vendem cotas de construção por meio de NFTs. Esses modelos não substituem o sistema tradicional, mas funcionam ao lado dele — respeitando as regras e aproveitando as brechas regulatórias.

No Brasil, experimentos conduzidos com apoio do Banco Central demonstraram que é possível integrar pagamentos digitais com registros automatizados. O potencial está claro: menos burocracia, mais agilidade e redução de custos operacionais. O que falta é escala.

A transição, ao que tudo indica, será gradual. Não é sobre romper com o passado, mas sobre adaptar o presente. Cada etapa bem-sucedida amplia o espaço da tecnologia. E pouco a pouco, o que era apenas promessa vai ganhando forma no mundo concreto.

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